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物流園區(qū)“新玩法”

瀏覽：6419 時間：2015-03-02 來源：互聯(lián)網(wǎng)

做物流園區(qū)的企業(yè)玩輕資產(chǎn)并不罕見，但在國內這種模式的個案還是少有。

1月8日，深圳國際控股有限公司對外宣布，將與深圳冠懋房地產(chǎn)集團有限公司就深國際康淮現(xiàn)代城市物流港項目進行合作。根據(jù)意向，雙方將共同出資成立合資公司，并向原有地主冠懋集團另一全資附屬公司承租此項目地塊，以進行康淮項目的業(yè)務經(jīng)營，項目租賃期限為20年。康淮項目將由冠懋集團全資建設，預計于2017年中落成并投入使用。

資料顯示，康淮項目位于深圳市龍華新區(qū)，項目占地面積3.8萬平方米，總建筑面積約14.3萬平方米。

租地物流園

按深圳國際規(guī)劃，未來該項目將建設為立足深圳、聯(lián)通全國的快遞分撥中心、城市配送中心、電商服務基地，提供物流分撥、電商辦公商務配套、交易及展示中心、倉儲、其他綜合配套等多功能的現(xiàn)代城市物流港。

對于此次合作，深圳國際總裁李景奇表示，康淮項目是深圳國際在物流園區(qū)項目輕資產(chǎn)化的一次嘗試，開創(chuàng)了集團物流園區(qū)業(yè)務新商業(yè)模式，并藉此新的盈利模式提高物流業(yè)務對集團的貢獻。

同時，發(fā)掘新的物流項目可擴大該集團物流板塊的運營資源，擴充深圳國際物流業(yè)務本身可持續(xù)發(fā)展的整體實力。

對于深圳國際的輕資產(chǎn)嘗試，分析認為，物流地產(chǎn)對運營的要求較高，無論是從物流行業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)鏈還是服務企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈看，都要求運營商能夠有足夠的資源進行嫁接。

同時，物流園區(qū)的投資開發(fā)和運營，往往呈現(xiàn)出前期投資規(guī)模大、資金占用周期長、投資回收期限長的特性。

由于資金短缺，加上物流園區(qū)項目一般規(guī)模較大，因此大部分物流園區(qū)項目都是進行分期開發(fā)。但對于十分重視自身財務安全的企業(yè)，選擇與資金實力雄厚的外資基金合作可以在前期規(guī)避這些問題。

不過，相比吸納基金實現(xiàn)物流園區(qū)的退出，深圳國際則是想通過租地方式嘗試輕資產(chǎn)。

但分析認為，該運營模式缺乏可借鑒的成功經(jīng)驗，因此是否可行仍需摸索。

輕資產(chǎn)"標桿"

對于物流園區(qū)運營商深圳國際而言，通過承租方式獲取項目也屬首次。

據(jù)了解，深圳國際旗下已運營多個物流園區(qū)，2014年就簽約了5個城市綜合物流項目，分布在無錫、天津、沈陽、石家莊和武漢。

其中，沈陽的城市綜合物流項目于2014年8月底開工，預計2015年年底一期建成。在重慶、成都、西安、鄭州、大連、南昌、長沙、合肥等地的多個項目均在洽談中。按照深圳國際的發(fā)展計劃，將在5年內完成全國戰(zhàn)略布局。

值得一提的是，在物流園區(qū)輕資產(chǎn)運營方面，萬科的"學習對象"普洛斯在這方面表現(xiàn)較為成功，但主要是通過基金模式實現(xiàn)輕資產(chǎn)退出及擴張。

普洛斯于1999年成立了第一只基金，從19位機構投資人處募集了10億歐元。2000年，普洛斯又發(fā)起了3只私募基金，到2008年時，旗下基金總數(shù)達17只，目前仍保有15只基金。

基金主要用于收購普洛斯手中成熟的物流園區(qū)項目。收購后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，而是負責物業(yè)的長期運營并收取適當管理費用，同時作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績提成。

最終，普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動了200億美元的基金資產(chǎn)，使實際控制資產(chǎn)規(guī)模達到350億美元，表內資產(chǎn)年均增速僅為14%，顯著低于實際控制資產(chǎn)的增長。

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